IKEDA隊長コラムCOLUMN

皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。「国土交通省X正直不動」さんのコラボ？たる資料を見つけちゃいました・・・笑隊長もNHKのドラマ「正直不動産」が好きで、登坂不動の永瀬財地さんの奮闘ぶりに共感と笑いをいれながら楽しく見ていました。このフィクションキャラクターを通して、現実のマンション管理の問題にも改めて目を向けるてる点が面白いので紹介させていただきます。 

皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。今回は、法律改正等から、一般住宅に影響がでてきそうな話題を。2025年4月以降、木造戸建の大規模なリフォームや、いわゆるリノベーションを検討している方にとって、建築確認手続きが大きなポイントとなります。建築基準法改正により、これまで特例だったリフォームやリノベーションでも、一定の条件を満たす場合には建築確認が必要となります。

皆さん、こんにちは！IKEDA隊長です。 皆様お盆休みはいかがお過ごしでしたでしょうか。隊長は一足遅いお盆休みを頂いてます。m(_ _)m。 先週のお盆期間中、関東から東北地方にかけての多くの方々は、帰省や帰京のタイミングで大型台風の接近に悩まされかもしれませんね。移動計画に影響が出た方も多かったかもしれません。しかし、幸いなことに、大きな被害は報告されておらず、無事に過ごせた方が多かったようです。 ただし、ここ数年、異常気象による自然災害が増加しており、特にお盆時期前後は台風シーズンと重なるため、今後も注意が必要です。特に帰省や旅行を計画している場合は、天気予報や最新の交通情報を確認し、安全第一で行動することが大切です。また、急な気象変動に備えて、予定を柔軟に変更できるように準備しておくことも重要です。今年の夏も多くの思い出ができた一方で、自然災害への備えの大切さを改めて実感する機会ともなりました。これからも、皆さんが安全に過ごせるように、十分な準備をしておきましょう。 さて、台風の話に続きますが、お盆休み時期に１０年前の広島や西日本豪雨被害のその後に関する新聞記事を目にしました。 新築禁止の「逆線引き」？たる記事2024年8月18日の朝日新聞朝刊で報じられた広島県における「逆線引き」は、土砂災害のリスクを軽減するために、災害危険区域を市街化調整区域として指定し、新たな開発を制限する重要な施策のようです。この取り組みは、広島市で2014年に発生した大規模な土砂災害を教訓にして進められており、将来の災害リスクを抑えるために必要不可欠なもの。  逆線引きの意義と必要性広島県が進める逆線引きは、災害リスクが高い地域での新たな開発を抑え、住民の安全を守るための施策。これにより、災害が発生した際の人的被害や経済的損失を最小限に抑えることが期待されています。気候変動による異常気象が増加している今、こうした取り組みは全国的に必要とされるでしょう。一方で、逆線引きが進むことで、すでにその地域に住んでいる方々への影響も無視できません。地価の下落や再開発の制限、インフラの維持といった問題が発生する可能性があるため、地域住民との対話と協力が不可欠かもしれません。   災害リスクを避けた土地選びの重要性その上でこれから土地を探す方にとって、災害リスクを避けることは非常に重要です。広島県の逆線引きの例からも分かるように、災害リスクの高い区域では、新たな開発が制限されることで、将来的な居住環境や資産価値に大きな影響を与える可能性があります。土地を購入する前に、候補地が土砂災害警戒区域や特別警戒区域に該当しないかを確認することが不可欠です。自治体が提供するハザードマップを活用し、災害リスクの低いエリアを選ぶことが、安全な生活を実現するための第一歩です。これは不動産売買される宅建業者の方々の目利きや説明内容は重要だと思います。 東京での土地探しにおける防災視点広島県とは異なり、現時点で東京では逆線引きが導入されていないと思われます（分かりませんが、検討はされているのか？も）。しかし、東京でも地震や洪水、液状化のリスクは無視できません。特に、低地にある地域や河川の近くに位置する土地は、これらのリスクにさらされる可能性が高いです。 東京で土地を探す際には、以下のポイントを考慮しましょう。 ◯ハザードマップでリスクを確認する地震リスクや洪水リスクが高い地域を避けたエリアを検討しましょう。 ◯防災インフラの整備状況を確認する避難場所や避難経路が整備されているか、自治体の防災計画が充実しているかを確認し、災害時に適切な対応ができる環境を選ぶことも重要です。 ◯将来の計画を視野に入れる逆線引きが導入されていない地域でも、今後の都市計画や防災施策の動向を注視し、将来的にリスクが低いと見込まれるエリアを選ぶことが賢明です。災害危険区域が近いか？など。既にその地に住んでいる方には失礼な内容になりますが、逆線引きという施策は、未来の災害から命を守るための必要不可欠な施策だと思います。特に新たに土地を選ぶ際には、災害リスクをしっかりと確認し、避けることが大切。東京での土地選びにおいても、可能な限りリスクの低いエリアを選び、安心して暮らせる場所を見つけることが大切ではないでしょうか。災害リスクを軽減し、家族とともに安心して暮らせる場所を見つけるための参考にしていただければ幸いです。  隊長 隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 　　　　隊長のインスタグラム→「instagram」おかにわのインスタグラム→「instagram」

隊長です 広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律が改正されたそうです。とは言っても、たまたま建築ニュースで目にしたことで初めてしったのですが・・。 この法律改正は、地方への人の流れを創出・拡大し、地域活性化を目指すことを目的にしているようです。でも資料では都道府県と記載されているので「都」も含まれるのかな・・と感じています。（詳しくは今後調べてみようと） 法律改正の背景と目的は・・・ 地方部での人口減少が深刻化する中、持続可能な生活環境を維持するためには地方への人の流れを創出・拡大することが急務となっています。特に、新型コロナウイルス感染症の影響で二地域居住（複数の地域に住むこと）へのニーズが高まっており、若者や子育て世帯を中心に地方移住を促進することが重要とのことです。 ＊資料国土交通省より 法律改正の主なポイントとしては 1. 二地域居住促進の市町村計画制度の創設 都道府県が広域的地域活性化基盤整備計画を作成し、市町村が二地域居住促進計画を作成できるようになります。この計画には、法律上の特例が設けられます。 2. 特定居住支援法人の指定制度の創設 市町村長が二地域居住促進に取り組むNPO法人や民間企業を「特定居住支援法人」として指定し、空き家や仕事情報の提供を支援します。 3. 協議会制度の創設 特定居住促進計画の作成に関して、地域住民や関係者が参加する協議会を組織し、協議を行います。 隊長が期待しているのは、第一種住居専用地域の可能性！ですね。この地域では、主に住宅や併用住宅の建築エリアのため、商業専用の用途建築はNGなんです。それが、一定の許可を得ることで可能になるそうです。 許可が得られる地域のメリット ◯何よりも合法で建築用途の範囲が広がること◯小規模な商業施設や共用スペースの設置により、生活利便性が向上し、快適な住環境の可能性UP◯コミュニティセンターの充実により、住民同士の交流が促進され、地域の結束UP◯多様な住宅タイプが導入され、様々なライフスタイルに対応できる住環境が整備可能に 広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の改正は、第一種住居専用地域の魅力を大きく引き上げ、地域全体の活性化に寄与する可能性が高いと思います。本法律は地方を意識した改正になっていますが、東京都もすべてが都市部ではありませんから、ぜひとも東京の市部エリアでは適用していただきたい思います。ということで、建築ニュースで目にしましたが、隊長個人的にとても気になるニュースでしたので備忘録含めコラム記事にしてみました。 共感頂ければ幸いです・・・m(_ _)m 「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の改正」についてはこちらへ  隊長   隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 　　　　隊長のインスタグラム→「instagram」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m

隊長です 最近、能登地震の関係もあり、自然災害を意識した土地選びや、建替え等の際の土地に関するアドバイスを求められることが多々あります。その地域や土地状況により、災害リスクは異なりますが、多大な費用が生じる住宅建設だからこそ、事前に土地探しや建替えの前にしっかりそのリスクや対処方法を知っておくことはとても重要です。 今後も避けることのできない、災害に対して何を知れば良いのか・・何か建主となる方が参考になるサイトはと模索していたら、国の方ですでにサイトが開設されていることに気が付きました・・・・驚（建替え・土地探しの方向け）   安心で快適な住まいづくりのために：「木造住宅を建てる前に確認しておきたい7つのポイント」たる国総研（国土技術政策総合研究所）のウェブサイトで、木造住宅を建てる際に考慮すべき重要なポイントをQ&A形式で解説していました。以下はその概要です。  主な内容1. 自然災害リスクの把握**：ハザードマップを活用し、建設地のリスクを確認。2. 住宅の基本性能：耐震性や断熱性などの性能を理解。3. 雨漏り防止対策：軒の出や外壁の設計に注意。4. 外壁内の耐久性：通気層や防水シートの重要性。5. 省エネと室内環境：断熱性や換気システムの活用。6. サッシの種類：各サッシの特徴と選び方。7. 補助制度の活用：助成金や補助金情報。 サイトの活用方法●建設計画前に確認：建設地の災害リスクを把握し、安全性を確保する参考に。●情報活用：住宅の基本性能や施工方法について他、専門家の研究成果等も見ることができます。動画も。●補助制度の利用：国の補助金制度を活用方法。 このサイトを活用することで、安心で快適な住まいづくりをサポートしの手助けになりそうです。詳しくは国総研のサイト「木造住宅を建てる前に確認しておきたい7つのポイント」を一度ご覧あれ。  隊長  隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 　　　　隊長のインスタグラム→「instagram」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m    

隊長です。 2024年6月17日の朝日新聞朝刊で「国交省サイト　解説２ヶ月で５００万アクセス」との記事が・・・隊長もこの記事を見つけて、利用してみてこれは皆さんに共有すべきだと思いました 記事からですと、この新しいサイトは不動産の取引価格、学区、災害リスクなど、物件選びに重要な情報を一括で調べることができるものです。今までは複数のサイトを使って情報を収集していた方も、このサイトを使えば一度に多くの情報を得ることができるようになりますね。   提供される主な情報は ◯地価情報: 地域ごとの詳細な地価データ。◯学区情報: 周辺の小学校や中学校の学区。◯医療施設情報: 近隣の病院や診療所の場所。◯浸水想定区域: 洪水や津波などの災害リスクが高い地域。＊詳細な設定もあります。 ↑の地図写真は、岡庭建設付近で表示した地形図と浸水エリア図です  これにより、例えば子育て中の家庭が学区を確認したり、高齢者が医療施設の近さを確認したりする際に非常に役立ちますね。この記事によれば、このサイトは2024年4月に開設されてからわずか2ヶ月で約500万件のアクセスを記録したそうです。さらに、国土交通省は、今後もこのサイトの利便性をさらに向上させるために、データの追加や変更を検討していると書かれています。物件選びの際の情報収集が大幅に簡略化されることで、不動産取引の効率が向上し、多くの人々が理想の物件を見つけやすくなるでしょうね。 この新しい不動産情報サイトは、物件選びの際の情報収集を大幅に簡略化する画期的なツールです。皆さんもぜひこのサイトを活用して、理想の物件を見つけてくださいね。国土交通省「不動産情報ライブラリー」不動産取引の効率が向上し、多くの人々が理想の物件を見つけやすくかもしれません。以上隊長の気になるニュースでした。  隊長   隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 　　　　隊長のインスタグラム→「instagram」　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m

隊長です。 東京が全域宅地造成及び特定盛土等規制法地域に？という記事が・・都が、盛土規制法に関する許可等の基準まとめた「盛土規制に係る手引」を発刊しました。7月31日に盛土規制法に基づく規制区域を指定し、運用を開始するそうで、都内ではほぼ全域が「宅地造成等工事規制区域」の対象になるそうです。 国内における宅地造成や特定盛土等に伴う災害防止を目的とした法律「宅地造成及び特定盛土等規制法」をご存じですか。この法律は、崖崩れや土砂の流出による災害から私たちの生命と財産を守り、安心して暮らせる社会を実現するために制定されています。 資料が沢山あるので、抜粋、要約すると以下の様です。（細かくは資料をご覧頂ければです。） 1. 法の目的と概要「宅地造成及び特定盛土等規制法」（以下「盛土規制法」といいます）は、宅地造成、特定盛土等および土石の堆積に関する工事を規制することで、災害を防ぎ、私たちの安全を守ることを目的としています。具体的には、危険な盛土や土石の堆積を防止し、安心して暮らせる環境を整えることを目指しています。  2. 用語の定義この法律ではいくつかの重要な用語が定義されています。以下はその一部ですが ・宅地：農地や公園、道路など公共の用に供される土地以外の土地を指します。・宅地造成：宅地以外の土地を宅地にするために行う盛土などの土地の形質の変更を指します。・特定盛土等：宅地や農地などで行う盛土などで、災害を引き起こす恐れが大きいものを指します。  3. 規制の対象となる工事盛土規制法では、特定の条件を満たす盛土や切土が規制の対象となります。例えば・・・ ・盛土により高さが1メートルを超える崖が生じる場合・切土により高さが2メートルを超える崖が生じる場合・盛土と切土を同時に行い、高さが2メートルを超える崖が生じる場合これらの場合、事前に許可が必要となるようです。 4. 規制対象エリア盛土規制法の対象となるエリアには以下の2つがありますが、↑の画像の通りほぼ東京都全域に渡り指定されます。 ① 宅地造成等工事規制区域都道府県知事が、市街地や市街地になる予定の土地、または集落の区域で災害のリスクが高いと判断した区域を指定します。この区域では、新たな工事に対して厳しい規制が適用されます。 ②特定盛土等規制区域規制区域外でも、自然条件や周辺地域の土地利用の状況から災害のリスクが高いと認められる区域が指定されます。この区域では、特定盛土等や土石の堆積に関する工事が規制対象となります。  5. 崖の定義と規制「崖」とは、地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす土地のことを指します。崖の形状や高さについても詳細に定義されており、例えば、崖の途中に水平面があっても一体の崖とみなされる場合があるので注意です。  6. 土石の堆積盛土規制法では、土石の堆積も規制の対象です。例えば、堆積の高さが2メートルを超える場合や、堆積する土地の面積が500平方メートルを超える場合が対象となります。 7. 工事主と工事施行者盛土規制法における「工事主」とは、工事の注文者や自ら工事を行う者を指し、「工事施行者」とは、工事の請負人や自ら工事を行う者を指します。  まとめとして以前静岡県熱海エリアで土砂災害がありましたが、盛土も原因と言われています。その上で宅地造成及び特定盛土等規制法は、人々の暮らしを守るために非常に重要な法律です。規制対象が東京都でも１Mの盛土も対象になるなど、適正に計画や工事を行わなければ豪雨などにより、崩壊するなどの事象が起こり得る可能性もあります。よって都内は崖地が少ないからではなく、盛土地なのか、切土地なのか、 土地購入の方であれば、購入する土地が どのような状態で土地が形成されたのかなど確認することも必要かもしれません。 自然災害が増える中、生命と財産を守るために、この法律の規定を知り、守り、適切な対策を講じることが今後より重要だと思います。  隊長  隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 　　　　隊長のインスタグラム→「instagram」おかにわのインスタグラム→「instagram」IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m

隊長です GWはいかがでしたでしょうか。連休明けのこの時期、５月病になる方もいるそうですから、一気にでなく、ご自身のペースで徐々に日常に戻されると良いのではないでしょうか。隊長は、連休明けから出張モードで一気に日常へリターンですが・・・汗。 さて、コラムも一気に日常感へ・・と言うことで、GW序盤に「空き家最多９００万戸・・・」たる新聞記事を目にしました。日本における空き家問題は深刻な社会課題であり、その規模は年々増加しています。2024年5月1日の朝日新聞朝刊によると、空き家の数が900万戸に達し、30年間で2倍に増加したことが報じられました。この現象は、複数の要因によって引き起こされていると考えられます。 第一に、当然ながら日本の人口減少と高齢化が空き家問題を助長しています。少子高齢化により、地方の人口が減少し、若者が都市部に集中する傾向が強まっています。これにより、地方の住宅は空き家となりやすくなっています。 第二に、過疎化や地域の経済的な衰退も空き家問題の原因です。地方の町や村では、地域経済の衰退や主要産業の衰退により、住民が減少し、空き家が増加しています。 第三に、相続問題も空き家の増加に関連しています。相続税の負担や家族間のトラブルにより、空き家が放置されるケースが増えています。 ただし、最多９００万戸の空き家のうち約５００万戸は賃貸住宅や中古住宅等、所有、管理者が分かっているので問題はないのですが、残りの約４００万戸近くの住宅が、その他の空き家といって、目的なく空き家になっている状態、ある意味放置空き家の状況で建物が古く朽ちたまま放置されたり、事故を招きそうな空き家化知てしまう空き家になりあす。  空き家問題を解決するためには、継続的かつ総合的なアプローチが必要ですね。例えば・・ 1. **空き家の再利用促進策の充実**：行政は、空き家を再利用するための補助金や税制優遇措置を提供することで、民間の取り組みを支援することが必要です。また、自治体や地域コミュニティと連携して、空き家の再生プロジェクトを推進することが重要です。弊社では「アキヤラボ」たる取り組みを手掛けています。また、以前コラムでも記した東京都の空き家事業等も施され、行政支援等も進められています。 2. **地域活性化への取り組み**：地方の経済活性化や地域コミュニティの再生に取り組むことが、空き家問題の解決に直結します。地域産業の育成や観光資源の活用など、地域ごとの特性に合わせた取り組みが必要です。→岡庭建設のお客様が空き家を利用して地域の助産所を開設した事例も「るるん助産院」職住近接！ 3. **相続問題の解消策の整備**：相続に関するトラブルを未然に防ぐために、適切な相続対策を促進することも重要です。相続はことが起きる前に事前に、家族や関係者と意思疎通を図ることが大事だと思います。 その他、いろいろ考えられますが、今後空き家に関しては地域の身近な生活の中で当たり前に目にする時代を迎えます。空き家が悪いのではなく、ご自身が空き家を所有する可能性を今一度考え、その可能性について今から準備できることを考えておく。利活用の可能性は？地域で役にたてる可能性は？。その時に重要になるのが、建物の質や、劣化状況です。空き家が社会に役に立つためにも、住宅の維持管理を施して置くことも大切な準備。この差が将来に影響しますから。   加速する空き家記事を読みながら、起こり得ることと、その先のポジティブなアイディアを模索している隊長でした。  隊長 隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 岡庭の家づくり学校も１７年目に突入！（西東京市　一店逸品認定セミナー） おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m  

隊長です 令和６年１０月１日から、「東京ゼロエミ住宅　新基準」が制度スタート予定です。 １０月１日以降、同制度の設計確認を申請すると新基準が適用されます。 性能水準については、以前コラムや「IKEDA隊長チャンネル」で動画説明していますので改めて確認頂ければです。 今回は、その制度改定の中で「ポイント」となるのが「原則太陽光発電の設置」です。 その「原則」は、東京都の他の制度に準拠するそうなので、現在家造りを進められる方や、進めている方は、新基準が適用される可能性も高いことから導入時の検討材料として頂ければです。＊以下東京都環境局資料抜粋   ＊東京都環境局資料抜粋 ①主に南面等の屋根水平投影面積が「２０㎡未満」である場合は算定条件の除外可能建物に。設置不要となります。 ②また、南面の屋根が２つ以上の建物で２番目に大きい水平投影面積が「１０㎡未満」の場合も除外可能となります。 やや分かりにくい部分や、様々な屋根形態がありますので、近日一部を動画化しようと考えています。 まずは、我が家の計画では屋根が２０㎡以上ある！という方は、同制度利用の場合は太陽光発電の設置が必要！との判断基準の一つとして知って頂ければです。当然、太陽光設置の補助も東京都から助成されますが、費用負担を含め予算検討されてみてはいかがでしょう。 早期情報になれば幸いです。  隊長     おかにわLINE公式アカウントスタート→「LINE」  隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 岡庭の家づくり学校も１6年目に突入！（西東京市　一店逸品認定セミナー） おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m 

隊長です。   先日朝日新聞に気になる記事が出てました「マンション管理費値上げ攻防」昨今、人手不足やインフレ時代を迎え、原材料の高騰や建材価格高騰もあり、マンションの管理費の値上げで様々な課題が発生しているようです・・・・ ↓朝日新聞より マンションの購入時に大半の方が 住宅ローンを組み「住宅ローン支払」とマンションの場合は、「管理費の支払」いの2つが必要になってきます。けれど、購入時に「管理費」がそこま高騰することを想定することは難しですよね。よくよく考えればこれから人口減に少子高齢化社会を迎える訳ですから、人材を確保するのも難しくなってくるし、確保したとしても、それ相応のコストが発生してくると言う事ですね。 また ロシアウクライナ侵攻のように地政学リスクから、資源が高騰し建材の値上がり等から「管理費」へより影響が出てくるものと思われますし、この先どうなるか分かりませんが、仮にマンション１棟の中から住人が少しずつ減っていった場合はどうなるのでしょうかね・・すぐに新たな居住者が見つかれば良いですが、減り続けることによりより「管理費」が不足する・・・その負担は残りの 居住者の負担になる？・・・・・怖 マンションを購入する場合は、 住宅ローンの返済だけでなく、「管理費」が変動していくと言うことも予測しながらゆとりある返済方法を考えていく必要がありそうですし、  確実にはできませんが、マンション選びは駅チカなどの立地やマンションの魅力(長く住み続けたいと思われるマンション)、人気マンションである続ける物件選びが今後の選定ポイントになると考えられます。 いずれにしても、 マンションの「管理費」が高騰し続けるということを想定しながらマンション選びでは、考えていく必要があると感じました。以上隊長の気になるニュースと言うことで、マンションの「管理表」について取り上げてみました。参考になれば幸いです。 ＊ ちなみに、マンションは必然的に「管理費」を支払い積立てる制度がありますが、一戸建ての住宅に管理の必要ないということではなく、メンテ費用となる「維持管理費用」を自身で積み立てていくなどの（例：定期預金やNISAなど）対応は必要だということは覚えておきましょう。  隊長     おかにわLINE公式アカウントスタート→「LINE」  隊長にちょっと聞いてみようは→隊長の住まいの相談箱へ 岡庭の家づくり学校も１6年目に突入！（西東京市　一店逸品認定セミナー） おかにわのインスタグラム→「instagram」 IKEDA隊長「国土交通大臣表彰」拝受関連。m(_ _)m