IKEDA隊長コラムCOLUMN

11月２９日の朝日新聞に「避けられぬ　マンション老朽化」の記事が取りげられていました。 特に私達の街である東京は、共同住宅比率、マンション比率も高いため深刻な問題に今後なりえます。 住宅の場合は老朽化した場合に、リフォームする、建て替えるなどの選択肢がありますが、マンションの 場合は数多くの住民がいます。 【何が問題か・・・】 マンションを建て替えるなどの議決は区分所有法で４／５の住民の賛成が必要とされていてこの議決がされ なければ建て替えることができません。 住民の方々もそれぞれ、資産の保有については人それぞれですから、費用を捻出出来る人とそうでない人も いることになります。ですから、マンションの維持管理具合にもよりますが、日々メンテナンスをして建物 の健康チェックをして、長寿命化を計ることがとても重要になりますね。  【とは言え、マンション所有者には必ず訪れる課題】  長寿命で住んでいくことができたとしても、必ず建て替える時がやってきます。 その時にこの議決の問題と建て替える事が可能なのか・・・・という大きな課題がやってきます。 朝日新聞の記事では、あるマンションは建て替えに成功した例が掲載されています。 それは、再建築する場合、現在のマンションの世帯数以上の計画が可能（容積率に余裕があった）であり、 持ち出す費用が、建て替え費用まで至らず、１世帯平均６００万円程度で済んだそうです。平均６００万円 なら、可能性は高まりますよね。（ただ、ココがマンション、共同住宅の分からない所）  ですが、必ずしも容積率が余っているわけではなく、容積率一杯に建設されている場合、再建築しても同じ住戸数 になるケースもあり、その場合はまるまる建設費用が必要となり、住民全員が合意に至らないケースもでてきます。 となると、老朽化が進み・・・・。  【もう一つのマンション課題】 アキヤラボに取り組む岡庭建設ですが、当然ながら、高齢化社会、人口減少から空き家は増えてきます。 マンションからも住民が減っていきます。特に管理費を収め維持修繕をしていくわけですが、住人が減り、減少分の 上乗せや工事価格の上昇などで、今後は管理費増額に・・・・ということも考えられます。 今後は、購入検討者は購入価格だけでなく、管理費は上昇していくと理解しながら検討していくこと、既に住んでいる 方々は、団地内で先を見据えたマンションのあり方を住民の方々と共有しておくと共に、魅力あるマンション団地を 形成し人が住み続けたいマンションにしていくことが必要でないかと個人的に感じています。   【では　戸建の場合は】 戸建ての場合は、維持管理費を積立して人は少ないですが、マンション同様に管理人して積立、するなどして 定期的に負担なく建物の修繕をしていくことをおすすめします。普段から健康診断をして戸建住宅も健康状態を 保つことが住まいの長寿命化につながり、修繕していくことで健康を害した以上に費用を抑えることができます。 いずれにしても、人と同じで最期はやってきます。その時のことを考え住宅資産を所有することが今後必要です。 マンションが良いのか、戸建てが良いのか・・・。これは予算や人の価値観によって異なります。 迷っている際には、相談箱からご相談くださいね。  岡庭建設では→「おうちクリニック」で建物の健康維持！に取り組んでいます。    隊長     岡庭の家づくり学校も１１年目（西東京市　一店逸品認定セミナー）  おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ    

家造り学校１１月が２５日に開催されました。 今回は体調不良の方も少なく、ほぼ満席の中での開催となりました。 昨今、消費税１０％・・・・のことも気になり始める方々も増えてきたようです。 ８％のときに建築するべきか、それとも増税後に建築するべきか・・・・ その答えは、・・・と家づくり学校の際にもお話させていただきますが、関心事項でもありますね。 特に今回は、比較的土地探しから始める方が多く参加されました。 参加者に合わせ、土地探し重要ポイント満載での家づくり学校１時間目 「駅近い、角地で土地選びすると家造りは失敗する・・・・」その訳は・・ そして、少し学ぶことで家造りがうまく進む方法とは。 何時も以上に時間をかけ土地探し、家造りの「いろは」をお伝えさせて頂きました。  参加者様のアンケートより（抜粋）  ◯土地の大きさやLDKなど部屋の数ではない・・と言う発想が参考になりました。 ◯知らなかっと事を含め、家づくり＝◯◯◯◯と言う事を教わりました。 ◯季節のこと、窓のこと、今までに考えたことのない新たな視点を得ることができました。 ◯何を勉強して良いかわからず、インターネットで進めれている本を読んできたが、まず　家造りの進め方、どの方向に進んでいるのかの判断が出来るための勉強が必要だと言うこ　とが学べた。まず考えるべきこと他大事なことがわかった。  等々 この旅も、参加者皆様それぞれ、土地探し、家づくりにおけるポイントや視点等を学んでいただける事ができたようです。ぜひ今後の家造りに活かして頂ければです！。  次回は１，２月開催で現在準備中です。→イベントページをチェック！  ご参加頂いた皆様お疲れ様でした！    隊長  岡庭の家づくり学校も１１年目（西東京市　一店逸品認定セミナー）  おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ  

１８日は東京で初開催された第42回全国育樹祭に東京の住宅生産者協議会関係者として出席。会場は多摩エリアの２０２０東京オリンピック会場となる武蔵野の森総合スポーツプラザ、素敵なスタジアムですねー。 式典では皇太子、皇太子妃も臨席され「森林を育み、木と共に生きる文化を東京から全国へそして未来へつながっていくことを願う」と、世界有数の森林国日本、木材最大の消費地東京の今と未来に向けたお言葉には感動。 近年は国内の資源であり資産であるこの森林を活かし、建築分野で言えば、公共建築物等木材利用促進法等により、住宅だけでなく、中大規模の建築物（学校や商業施設等）も木造化が図られています。  この先の時代は正しく今回のメインテーマである「育樹から木のある暮らしつないでいく」だと気付かされる2時間でした。いやー感動的な祭典で貴重な経験をさせていただきました。来年は沖縄で開催されるそうで、デニー知事からのご挨拶も。 お弁当箱も多摩産材・・お土産の拘りが・・驚。   隊長

裏高尾で店舗併用住宅のプロジェクトが進んでいます。 ハウスネーミングは「山籟（さんらい）」 意味は山風が樹木を吹き騒がす音  山から吹き下ろす風を意味しています。 その風や陽、緑を感じながらコーヒータイム！    土地探しから始まり３年程かけようやく出会えた場所。 ここに裏高尾にふさわしい、地形起伏を活かした「カフェ」と「住まい」の建築がここ に育まれます。 三ツ星の山、高尾山に登山に来れれる方もこの道を多く通られ、行き帰りに自然を感じ ちょっと一服できる場所になればと、オーナー様の思いもたっぷり込められています。   こちらの写真は、完成予想図（３D）です。 最近は、家造りを進められる方にはこの様に３Dでイメージを確認しながら打合せを進めて いきます。外観だけでなく内観も。 更に進化し、VR技術を活かしリアルに空間等を感じ取っていただいています。 VRについては、また別でご説明しますね。  「山籟（さんらい）」　 は、高尾山他の山々の景色が常に目に写ります。 このあたりでちょっとオシャレで居心地の良いカフェになりそうです。 完成は２０１９年の５月頃を予定しています。 来春完成ですが、登山にも最高の季節。高尾山、裏高尾に行かれる方は、ぜひお立ち寄りくださいね。！  先週末には地鎮祭が執り行われいよいよ着工です！！  いやー真夏に一人で測量した日が懐かしい隊長です・・・・・笑     隊長    おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ  

１１月１６日に開催された「西東京市の空き家からまちづくりを考えるシンポジウム」。定員を超える１００名ほどの方々が参加、空き家に関する興味の高さを感じました。（主催：ウェスト東京アキヤラボ　・岡庭いえまち不動産ネットワーク　後援：西東京市） 基調講演①として東京都都市整備局住宅政策部長より全国から東京都、並びに市区町村の空き家のデーターを基に、東京都としての施策等をお話頂きました。数多くのビックデーターを・・・感謝m(_ _)m。 基調講演②はシンクタンクでもある価値総合研究所の小沢様より、空き家の捉え方から再生に向けた考え方などをお話頂きました。 所有者の特定できる第１段階、第２段階の空き家から、所有者の分からない等の第三段階の空き家があること、何処を中心に取り組むのかが重要。（アキヤラボは主に第１，２段階） 物件や用途他を複合的に考える必要がある。など今までに聞くことの無い捉え方、考え方を学ばさせて頂きました。会場はほぼ満席  基調講演とアキヤラボの活動報告のあとはメンバーによるパネルディスカッションも。 左から隊長、、岡庭不動産澤幡課長、三幸自動車町田社長、ヤギサワベース中村代表、ユニココ若尾代表、そして小沢様のアテンドで、具体的なこのまちでの実体験を話をしていきました。（写真左） 地域の問題は地域で解決、地域が地域を巻き込む。正しく空き家再生からこれからの街に楽しさを与えるヒントを多く知る事ができましたし、良い議論ができました。 現段階は西東京市も６６９戸程の空き家が存在します。（２０１８年３月現在）決して多くはありませんが、この１０年、この先２０年、行政、民間の行動がなければ空き家は増え続けていきます。そして街が衰退していきます。大きなことはできませんが、アキヤラボは民間の行動で、空き家からワクワクする街につなげるべく取り組みをしていきたいと考えておりますし、地域の方皆と解決していけたらなと思っています。 暖かく見守って頂ければ幸いです。そして、シンポジウムにご協力頂いた皆様に感謝！。   隊長   おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ   

先日、福井県で省エネ技術講習会経営者向で登壇させて頂きました。日帰りですが・・涙。この7年間、国策である住宅の省エネ基準適合義務化に向けた全国講習会のテキストづくりに携わり、時には講習会の講師もつとめてきました。 しっかりした、省エネ、断熱設計と工事のできるよう、施策と中小の事業者が遅れをとらないようにと、早７年目を迎えました。年も取りますねー。・・・笑 この講習会は、中小事業者の経営者向けに行われるもので、なぜ、省エネ、断熱性能が求められ重要なのか、そして、経営者が、スタッフ職人に講習会へ積極的に出席させる必要性があるのかなどをお伝えする場でもあります。    当然ながら岡庭建設では、同講習会を受講し、考査に合格したた大工職人が施工しています。大工職人だけでなく、現場管理や、設計スタッフ、更に役員、広報の一部の人も受講合格している状況で、スタッフの大半がこの省エネ、断熱化の事を理解しながら日々家造り、リフォーム等を手がけています。 そうそう、講習会の中で流れるビデオのいくつかを、岡庭建設の現場で撮影してるんです。そのビデオがこの経営者講習会でも放映されました。なので岡庭の大工たちが・・。(^^) そしていよいよ国で適合義務化に関する審議、社会資本整備審議会が９月からはじまってます。早ければ来年の国会に法案等が提出されるのではないかと思います。 後は、真面目に住み手のためにと省エネ、断熱性能向上に取組んできた大工、工務店、設計者、様々な事業者の取組が花開くことを期待する今日この頃です。  北陸福井ということで乗り換え時に金沢駅でコレクションでもあるスタバカードKANAZAWA」がゲットできました。(^^)http://www.shoene.org/    隊長      おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ  

１１月７日に西東京市・西東京市商工会の共催で「西東京市商工業従業員表彰式」が行われ 弊社のスタッフ４名が表彰されました。パチパチパチ！！ この従業員表彰式は、長く西東京市の企業で努めている人たちが表彰される制度で （１）優良従業員表彰　　勤続10年以上（２）永年勤続表彰　　　勤続20年以上、勤続30年以上（３）特別表彰　　　　　勤続45年以上  の分類がされています。                                 弊社スタッフは４人共（１）の優良従業員表彰　　勤続10年以上で表彰されました。 ママさんスタッフ３名の安井隊員は１６年目、外丸隊員は１４年目、越中隊員は１０年目 堀江隊員も１０年目を迎えました。早いものですねー。 日々地域で家造り、家守りで活躍するスタッフたちですが、更に大活躍するようまた、 この先２０年、３０年、そして続き勤続１０年目のスタッフが続くよう会社共々精進し てまいります。m(_ _)m  ＊受賞した４名のスタッフの皆さん、おめでとうございます！！。    隊長      おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ   

西東京市であらたな家造りのはじまりです。 「どんつ木の家」 どんつ木＝どんつき。そう、行き止まりを意味します。 文字通り、敷地が行き止まりの場所に位置するわけですが、この敷地だったからこそ 住まい手様の思い描く暮らしが実現できる事となりました。 正しく敷地と住まい手様の縁！なのですね。 敷地の南側には予備地があり、その場所には建物が建築されることもなく、空地として 空いていて、その利用は「どんつ木の家」の住まい手様が利用できる敷地になっています。 予備地があることで、日照も十分に確保できて、かつ、植栽したり菜園にしたりと、日々の 心地よい暮らしと併せ、生活を楽しむこともできるのですね。  「どんつ木の家」は２階にリビングを設けています。 １階のリビングも考えてまいりましたが、２階をリビングにすることで、屋根なりの空間 、開放的な空間にすることで、家族が最も長く時間を費やす居場所がより快適になります。   また、空間の中には骨組みとなる木の柱や木の梁なども見えより自然感一杯の２階リビング！。 そうそう、その屋根空間の高さを利用して何やら遊び心も取り入れた設えも施されていますよ。 窓も大きく引き込み、これから育まれていく緑が何処にいても視界に入ってきそう 大きなデッキバルコニーも！！   「どんつ木の家」は、行き止まりの立地であるからこそ、得られる暮らしのメリットと、住み手 の気持ちがしっかり活かされたお住まいになりそうです！。 性能面でも、耐震等級３　断熱等級４　＆長期優良住宅の認定を所得し安心安全も当然ながら 前提に計画されています。 行き止まりの立地＊住み手心＊安心＝「どんつ木の家」 何処にもない住み手のための暮らし。家造りがいよいよスタートです！ ＊先週末には地鎮祭が執り行われいよいよ着工となります！   「どんつ木の家」のお施主様、おめでとうございます！！いよいよですね！   隊長     おかにわのインスタグラム→「instagram]　　「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」  お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」 隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ     

11月１日にALIA（リビングアメニティー協会）主催「外皮ってなに？」シンポジウムに末席パネラーとして参加させていただきました。住宅評論家の南雄三先生がコーディネーター、そしてSUUMO副編集長の福澤さん、ALIAの布井さん森山さんと一緒に登壇。今後の省エネ住宅を考える上でのキーワード、分けて考えることの必要性を、壇上で大いに勉強させていただきました。最後は業界の著名人と記念撮影！所で「外皮ってなに？」とはなに？と思われる方も多いですよね・・・・     【「外皮とは？」】 いわゆる、住宅の外周（外壁・屋根・窓等）の部分で、建築用語で『外皮』と呼ばれています。『外皮』は雨風、暑さ寒さをや和らげ、室内を快適に保つために重要な役割を果たします。外皮の中身には、誰もが知る、「断熱材」や「窓」（最近はペアガラスが普及）の性能によりその家の快適性が大きな差になるため、住宅にとっては耐震に並ぶ「命」となる要素でもあります。 下の図を見るとなんとなくイメージできそうですね。↓    （参考：木活協テキストより）    【外皮性能を良くするとどうなる？】 下の表の縦軸に住宅の外皮性能グレードが記載されていてG１，G2と現在２つのレベルが示されています。これは現在の建築物省エネ法の基準を遥かに上回る性能で、より高い断熱性能を目指すために民間の団体が公開した指標です。横軸は地域を示していて、１，２地域は北海道東北エリア、東京は６地域になります。縦軸と横軸の交点となるところに、G1ですと概ね１０度を下回らない、G2ですと概ね１３度を下回らないレベルの体感温度になると言うことになります。 ＊岡庭建設では現在、G1相当〜（準防火地域）G2相当（非防火地域）としています。（旧）モデルR-ECO　HOUSEはG2相当（準防火地域）の性能を実現した住宅になります。（旧）モデルハウス　R-ECOHOUSEへ  （参考：HEAT20　外皮性能グレード（2015年12月版）より）   【何もしないで暖かい？】 断熱材を厚くいれた、沢山いれたら「暖かい」と思われる方もいますが、そうではないと言うことも知っておいてください。断熱材等はあくまでも、熱を逃さない、入れないための材料ですから、断熱性能を高くしたら暖かいわけではありません。 あくまでも冷暖房を利用することで、冬は熱が放熱され暖かくなり、その熱を以下に逃さず保てるかが断熱材の役割なのですね。ですから、直射光など自然の熱を取り入れるとより有効的だということでもあります。 下の図（６地域の方）は、この概ね下回らな温度を割り出すために用いられたシュミレート上の数値です。ピンク色で２０と書かれている部分が、暖房器を２０度設定で利用した時間と部屋を示しています。日本人の暮らしというと、比較的暑い寒いに対して我慢する傾向や、冷暖房を利用するとしても、時間や部屋ごとに入り切りをする、間歇型利用が主です。（欧米などは全館空調といって断熱性能が低くても一日中冷暖房をつけっぱなしにしておく風習だそうです。）付けっぱなしはもったいない！という風習が根付いていることなのでしょうね。 G1相当で概ね１０度を下回らない、体感温度を導いた結果は、以下の間歇冷暖房利用からのシュミレートによるものです。ですから、各家庭の暮らし方にもよりますが、一つの目安にはなるかもしれません。    【断熱性能が高いと冷暖房の効率もよし！】 冷暖房の利用時間のシュミレートだけ見ると、利用時間と温度が高いように見える方もいますが、断熱性能が高くなると、冬の時期でいうと熱の逃げが少なくなるので、それだけ時間もかかります。故に、室内温度も高いことから、冷暖房で２０度にするまでにエネルギーをそこまで利用することなく（外出他生活形態よってことなりますが）暖かくすることができ、かつ、持続して利用していても、エネルギーロス低く利用できることとなります。 結果として一定の断熱性能を確保し、間歇的に冷暖房をする暮らしは、人に対して暑い寒いの体感を減らすことができ、間歇的に冷暖房利用することで省エネ効果も高まる結果につながる一粒で二度美味しい・・笑。なんて効果も生まれそうですね。 地域の気候風土によってこの断熱性能のあり方は異なりますが、「外皮って」住宅にとって、人の生活にとって重要な役割をもっているのだなーと言うことに気がついて頂ければ幸いです。 ということで、そんなこんなの知識を持ち合わせ登壇してまいりましたー。   隊長      おかにわのインスタグラム→「instagram]「#岡庭建設」「＃okaniwastyle」「＃おかにわ２０１７」お問い合わせは→「お問い合わせフォームへ」隊長へのご相談は→『住まいの相談箱へ