IKEDA隊長コラムCOLUMN

中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−の続きVOL5「ラフ計画編」です。 物件の目星がついた段階で同時にラフ計画を進めます。（状況によってはワンストップサポートの判断により建物の状態も良く、自分たちの希望の実現性も高ければ物件の買付け後に進める場合もあります。） VOL１で記したように、リフォーム・リノベーションはへの考え方は大きく分けると２通り。 ◯間取りはそのままで設備、素材を綺麗にする◯間取り替えをする です。 また、建物の種別が、木造戸建住宅か鉄筋のマンションかによっても計画は異なります。 マンションはコンクリートなどの建物が多く、内装等により部屋が建築されているので、費用次第です が比較的間取り替え、極端に言えば、中を空っぽにすることまで出来るほど間取り変更や仕上げ変更を 手掛けやすいです。（当然設備位置など考慮しなければならないことは多いですが・・・） 逆に木造戸建て住宅の場合は、木組みの骨組み（柱や梁）で構成されていることから、柱や梁の位置が変え られないなど、間取り替えに関して制限を受けやすいです。 柱が２階の床や屋根を支えていたりしますので、物件選定の時からそのことを意識しながら見る必要 がありますね。これは建築的な専門知識が必要ですから、宅建業者でなく、建築士と一緒に見に行く。 おかにわグループの場合は不動産と設計が一緒に立ち会うケースも多いので、その場で可能性などを含め アドバイスすることができます。購入してから、思い通りにならない・・とならないためにも知識高い建築士 と一緒に見ることはとても重要なポイントです。 逆に、間取りを変えずに、設備を更新したり、仕上げを綺麗にする分には比較的難易度は高くありません。 でも、以前記事にした通りその物件をしっかり調査確認することは大事です。  さー目ぼしい物件がみつかったら、思い描いていた暮らしができるか・・・おかにわでは、必ずここで 物件を基に、プランスケッチを作成します。（下図がプランスケッチ例）    中には私共が物件を見た中で、思った以上に間取りを変えられるものもありますから、完成してみると 正しく、ビフォーとアフターの大きな暮らし替えができる場合もあります。 その可能性を探るためにも、一緒に物件をみて、計画をしてもらい、その可能性を基に購入する判断材料 のひつとにしていきます。   「購入してから考えるのではなく、可能性を見てから判断する！」 大事なポイントを一つ覚えておきましょう。    隊長     

いよいよ次週は西東京商工まつりの開催です。 西東京市の商工会によるおお祭りで、秋に開催される「市民まつり」と同様に公的なお祭りで 市内にある、人気のある飲食店の他、魅力あるお店が数多く出展します。 岡庭建設は今年も「MY箸づくりワークショップ」で出展いたします！  現場監督から若手大工さんまでおかにわの家づくりに携わるスタッフが、カンナをつかったMY箸づくりワークショップを行います。普段触れる機会がない大工さんの道具「カンナ」最初は使い方がわからず難しく感じるかもしれませんが、木のことを知り尽くしたおかにわスタッフが優しくご指導いたします！ そして、将来大工さんや職人を目指子どもたちが増えてくれれば幸いです！◆　開催情報　◆<会場のこと>平成２９年５月１３日(土)10：00~16：00 5月１４日(日) 10：00~15：30開催場所 文理台公園(西東京市東町１－４)＊保谷駅より徒歩10分程度<ワークショップのこと>料金：500円時間：３０分ほど 商工まつりの詳細は「西東京市商会」へ  隊長

中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−VOL４−「既存住宅瑕疵保険とは」  ご存知ではない方もいるかもしれませんが、現在新築で住宅を建設する場合には、「瑕疵保険」たる制度に加入することが必須になっています。これは、新築で住宅を建てる消費者様を保護するための法律。 【瑕疵保険って】住宅を建設する際の特に重要な部分である、「構造耐力上受容な部分」いわゆる構造と、雨水の新入を防止する部分。いわゆる、屋根等ですね。この重要な部分に住宅事業者は10年間の瑕疵保険責任を負っているわけですが、中にはお願いした会社が既に無くなってしまうケースなどもあります。この制度は会社の有無に限らず、万が一の場合には保険を利用しながら、補修費を保険で賄う事ができる制度です。 【中古住宅は任意】 ですが、新築では義務でしたが、中古住宅等に関しては、売主・買主の判断で選択できる、任意制度なんですね。なので、宅建業者さんや、我々の様な工務店の方から瑕疵保険の話をしないと、現状この制度の認知率が高くないですから、消費者様はこの制度を知ることがなく売買が進められてしまう可能性もあります。VOL３で記事にした通り、３０年４月１日からは、斡旋の義務が施行されますから、この心配も随分となくなると思います。 【そのポイントをまとめると】①構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで5年間または1年間の保険がかけられる。②万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうことができる。ですね。 【保険には基準が】保険がつくことで安心して売買をすることができますが、保険を付保するためには一定の基準があります。基礎の高さや、建物の傾きや外壁や基礎のひび割れなどの他多数の基準があります。当然基準に満たなくとも補修工事を行い基準を満たせば改めて保険を付保することができるので、インスペクション（建物検査）の時点で１００点でなくても大丈夫です。大事なのは、そこから付保するために、どれだけの補修と費用が必要なのかを知ることが大事ですね。（保険協会からのスキーム図）→瑕疵保険協会のHP また、建物は古いけれど、しっかりメンテナンスされて住いも中にはあるかも知れません。ですが、基礎の高さが保険の基準に満たしていないなどで、良い中古住宅なのだけれど保険が付保されないなどの住宅もあります。保険が付けば理想ですが、付保しない＝悪い建物だと決めつけるのもまた違います。インスペクションの結果、良い中古住宅であることが分かり、自らの希望に合う住いであれば、保険が付保されなくても十分住むことはできます。ただ、その後何があるか分かりませんから、定期点検はかかせません。人の健康診断と一緒ですね。ですから、住いは必ず一緒に面倒をみてくれる「かかりつけ医」的な存在これから必要です。おかにわグループでは「おうちクリニック」たる、住宅メンテナンス制度を設立していて、おかにわの家だけでなく、おかにわで建築していない地域の住宅のメンテナンスも行っています。この取組が地域住宅の資産にもなりますし、安心安全な中古住宅取引につながる事と思います。  まずは、新築住宅だけでなく中古住宅にも「瑕疵保険」という制度があることを知っておきましょう。   隊長    

新たな家造りが国分寺市ではじまります。 「いわいみちの家」 土地探しから始まった家づくり 家造りをまなび 場所を選びすぐり沢山の土地を見てきました そして、選んだ土地は今までで最も立地もよく 自らの最適な暮らしが実現できる場に出会うことができました。 その家造りの始まりも一つの出逢いからのつながり 人・場・家、そのつながり、縁を素直に祝う 「いわいみち」の「いわい」は そのような想いとお施主様の名を絡め名付けたハウスネーミング 「みち」は、お施主様の心底真面目で率直なお人柄 正しく道義的なご家族 感じ一文字で表すと「理」かな・・ そのような想いから 「いわいみちの家」 というネーミングを付けさせて頂きました。   そして先週末に地鎮祭が執り行われました。 人柄と地鎮祭を祝うかのような雲一つない晴天！ これから月日をかけ家造りの想いが形になっていきますが きっと、常にいい事づくしの暮らしが 「いわいみちの家」 から育まれていくことでしょうね。  お施主様ご着工おめでとうございます！！  隊長           

４月２２日（日）・２３日（日）の２日間、西東京市の「ふあいやの家」と小金井市の「ふたえぎの家」の２件の同時完成見学会が開催されました。 昨日は天候の崩れる中でしたが、本日はうって変わっての晴天模様、そして気温も高くこの２日間の様変わりする天候の中、多くの方々にご来場頂くことができました。 隊長は、打合せや地鎮祭など殆ど会場にいることが出来ませんでしたが、少しばかり会場の模様をお伝え出来ればです。 【西東京市：ふあいやの家】 こちらは地元西東京市。この西東京市に住まうことに拘り土地探しから始まった家づくり。なかなか出会うとの出来ない良い土地に巡りあい、家造りのスタートしたのがついこの間のようです。 さて、その家づくり。特徴なのがメインとなるリビングの大半が小上りタタミ。集い、くつろぐスペースは、ゴロッと出来たりすることの多い暮らし方からタタミに。そしてモノがしまえるようにと小上りタタミ下を収納にする工夫も施されています。写真の通り何だか落ち着きのある空間になりました。 まだ、外構が完成していませんが、なんとも雰囲気のある空間です。  続いて 【小金井市：ふたえぎのある家】 ハウスネーミングからも家の木、外の木、借景を望むことの出来る暮らしからついたネーミング。その名に相応しい空間の完成です。密集地故、２階リビング。そして連なる大きなデッキテラスから、借景となる木々を眺めたり、テラスでバーベキューしたりと、自宅でありながらもリゾート気分を味わえる居場所がうまれます。これからの暮らしが楽しみですねー。   両会場とも多くの方々がご来場され、全体像を映し出す写真を撮影することは出来ませんでしたが、竣工写真が完成次第隊長ブログでご紹介いたしますね。 「ふたえぎの家」では、延２４坪の空間でありながらも、その大きさ以上に広く感じる！とのお声を沢山頂きました。そして、上の写真の様に、至る所に収納の工夫が・・・・・。その収納のありかたや、工夫の施し具合は多いの参考になったことでしょう。 という事で、この２日間２会場での開催という事で、スタッフも準備が大変でありましたがその、両会場に訪れる方も多く参加者様の熱意にはとても及びません。 今後も更に、おかにわの木の家はいいね！、面白いし安心！と言って訪れて頂けるためにもより良い家づくりに磨きをかけてまいります。 次回は５月？に完成見学会を予定しております！ 以上両見学会場のご報告でしたー。   隊長    

中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−の続きVOL3「改正宅建業法編」です。 平成３０年４月１日に改正宅建業法により新たな制度がはじまります。 この制度は中古住宅購入者には要注目です！。 簡単に言うと、媒介契約（売買契約）の締結時に依頼主に対して建物の状況調査（インスペクション）の意向を確認して斡旋することを宅建業者に義務付ける。といったもので、選定した物件（中古住宅）のインスペクションしますか？と言うことを確認することが義務付けられたということですね。 分かりやすくいうと、今まででしたら中古住宅を購入しようとした人の自己判断、いわゆるリスクで物件判断していたものが、これからは、法律的に宅建士が依頼主の意向を確認して建物調査を斡旋するということになります。いわゆる、「雨漏りがあります」「外壁のひび割れがあります」など、第三者が確認して建物の状況を報告してくれる仕組みです。 ただ、斡旋なので状況を調査することが義務付けられたわけではないのと、調査が隅々まで全て確認できるわけでは無いことから、瑕疵物件であるかの判断では無いことを知って置く必要があります。でも、第三者の調査が行われることで、素人目に分からない部分が目に見えるようになるかも知れませんし、近年、既存住宅瑕疵保険の制度が整っていますから、制度の利用できる物件については安心材料の一つになることでしょう。併せて、売主、買い主に斡旋への説明義務により、中古住宅の売買がより円滑、安心なものになってきますね。 ＊この建物状況調査をするのが建物状況調査技術者と位置づけられました。（建築士資格者のみ） 下の図は国が示した概要フローからの切り抜きです。   以下は閣議決定された内容の一部です。ご参考までに＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ １．概要既存住宅の安心な取引環境の整備を図る ため、建物状況調査（インスペクション）の活用等を内容とする宅地建物取引業法の一部を 改正する法律が成立して平成２８年６月３日に公布されました。 本法律において建物状況調査（インスペクション）関係の規定について （１）建物状況調査（インスペクション）に関する規定の施行期日を平成３０年４月１日とりなりました。 宅地建物取引業者に対し、以下の 事項を義務付け。 ①媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面 の交付②買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明③売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した 書面の交付  ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ という事で、この様な新たにはじまる制度に対しておかにわグループでも準備をすでに整えております。また、法律的には制度は来年から施行されますが、おかにわグループでは、既に中古住宅の売買時にインスペクションを行ったり、中古住宅の瑕疵保険（既存住宅瑕疵保険）を付保したりしています。詳しくお聞きになりたい方は弊社、または隊長の相談箱へ（下のオレンジボタン）お問いかけくださいね。   隊長   

４月16日（日）には家づくり学校2時間目「しっかりつくる家とは」が開催されました。家づくり学校2時間目では、住宅の基本的な性能、おかにわの家づくりの拘りの性能を学ぶ場として定評いただいております。 今回も定員オーバーとなる１８名と大変多くの方々にご参加頂きました。キャンセル待ちで繰り上げ参加できなかった方は、次回６月４日（日）開催にご参加くださいね。 【おかにわの家づくり学校２時間目で何が学べるのか】 岡庭建設の住宅性能について「虎の巻」を公開しながら学びます。 主な内容 ◯構造性能（自然災害につよい建物にするには）・基礎のこと・構造計算の意味や意義や設計手法。（耐震・耐風等）◯劣化対策（住いの劣化要因を知って適切な対策を）・材料のこと・目に見えない部分への対応・シロアリのこと・住宅メンテナンスのこと ◯健康・快適断熱性能・通風と日当たりについて・断熱性能とは・結露対策について・パッシブデザインとは ◯以上のことを含め岡庭ならではの取組 等々、抜粋した内容ですが主に、岡庭建設の取組や長期優良住宅等を含めお話しております。今回は、以上の様な座学的な事を学びつつ、近所で棟上げしたばかりの工事途中の現場に立ち寄り、実物を見て学びます。座学で聞いた事をその場で目にする事で情報が一致しやすいですね。  【特別講義：熊本地震からの教訓】 特別講義として、隊長が自ら熊本被災地を視察した状況を踏まえ住宅の耐震性について改めて語ります。集中的に被害の大きかった益城町において、古い家だけでなく、新しい家がなぜ全壊したのか。どの様にしたら、被害を最小限に、そして食い止められるのか。震度７を短期間で２度経験した災地から見えた、住宅の耐震性の今をお伝えいたします。  今回も参加者様から頂いたコメントの一部をご紹介いたしますね。 ◯なかなか見れない家の内部（工事途中）を見れたのと、セミナーでもプロが（岡庭さん）が拘られていることと、自分たちが気をつけなければ行けないところまで　しっかり学べた。 ◯構造の話はありがたかったです ◯シロアリについてよく分かっていなかったので、勉強になりました。構造の大切さがよくわかった。 ◯構造計算、基礎のこと、シロアリのこと窓の話など詳しい性能の話が聞けてとても勉強　になりました。座学から現場を見せて頂き参考になりました。 ◯家をたてる上で、安心安全なものを！と思っても素人の私には、どこからどうみて、どう　考えたらよいのか分からなかったが、とてもわかり易かった。 ◯１時間目と２時間目を参加して、家の見方が変わりました。何度かモデルハウスにも来て　いますが、毎回見方が変化しています。 等など様々なご感想をいただきました。今回の家づくり学校２時間目を通して、沢山の事を学ぶことが出来たようです。ぜひ活かして頂きたいですし、まだまだ家づくりでお悩みの方などは、１時間目や２時間目に参加してみると良いでしょう。家造りの考え方が変わるかもです。！  次回は６月４日（日）の開催となります。詳しくはイベントページへ  隊長   

「東京ウォーカー」など地域の特集でおなじみの角川書店さんより、 家づくりバイブルとも言える新刊「家を買Walker」が4月14日に発行 されました。 その中のP26~P27「理想の住まい拝見」のページに、 弊社設計施工の「四季彩の家」さんが記念すべき創刊号に掲載されました。 設計：池田浩和　安井敦子　工事：小田棟梁土地探しから始まった家づくり ハウスネーミングのタイトルらしく、四季を通して楽しめる暮らしが 本を通して伝わります。 ご家族皆様の笑顔も素敵です！！ ぜひ、その暮らしぶりやエピソードをご覧頂ければ幸いです。！  隊長  

中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−の続きVOL2「状況調査・性能調査編」です。 【ラフ計画から物件見学へ】 物件見学から計画、計画してから物件見学。どちらの流れがいいかは、リフォーム・リノベーションの考えかた、現状を活かすプチリフォームか、間取り替えまで考えるか、戸建てかマンションかにもよります。ですが、おかにわグループではここで、おかにわ建設、リフォーム工房とおかにわ不動産と一緒に物件を見に参ります。正しくワンストップサポート、建築士と宅建士がスムーズに連携をとり物件見学に同行し、物件状況等の確認や希望が叶えられるかなどが早期に判断します。良い物件はたちまち売れてしまうので・・。但し物件時期によっては時間をかけて確認するものもございます。その中でも耐震とインスペクションについて少し触れておきましょう。 【物件の情報を確認する−耐震−】◯昭和５６年６月以前の建設された建物は旧耐震といって、耐震性が不足しています。ですから、５６年６月以前の建物は必ず、耐震診断を行ったうえ、補強方法を検討する必要があります。 実際には、２０１２年に建築基準法の改正がありましたから、２０１２年より前の建物は耐震診断を行う事をおすすめしています。その上で補強するための費用も見込んで置く必要がありますね。おかにわ建設、おかにわリフォーム工房では、東京都から公認された耐震診断事務所であり、耐震診断士も２名在籍しておりますので、中古住宅や、既存住宅の耐震診断も行うことが出来ます。→東京都耐震診断事務所について   【物件の状況を調査する−インスペクション−」 耐震性能は診断で計算する事でわかりますが、建物の状況は、住宅の検査（インスペクション）により確認（目視）する必要があります。国の方でも、中古住宅の活性化により、２年ほど前に「インスペクションガイドライン」たる、建物の状況を調査する基準を定めています。その基準を元に私達も調査を行います。主な調査内容は◯雨漏りの形跡がないか◯外壁や基礎にひび割れがないか◯柱や床などが傾斜（基準値あり）していないか◯柱や梁などに腐朽がないか    などの他多数の項目を調査します。このインスペクションを手掛けるためには、一定の資格と技量が必要です。◯建築士◯既存住宅現況検査員（瑕疵保険付保）△既存住宅状況調査技術者（２０１７年創設）の◯２つが必要となります。（２０１８年４月以降は△を含めた３つの資格） 岡庭建設、おかにわリフォーム工房では、この資格を所有したものが、６名在籍しています。いわゆる公的なインスペクターとしての資格を所有していて、中古住宅用の既存住宅瑕疵保険（リンク）の付保や、中古住宅の売買時の公的なインスペクターとして物件購入調査や保険付保の判断をすることが可能なんです。６名いるというのは手前味噌ですが、大したもんだ・・笑、と思っています。それから、主体事業が工務店故、施工の事、現場のことが分かり、日々メンテナンスに携わっている事象などの蓄積もある現場を知るインスペクターは正直多くはありません。 また、建築士の資格はないけれど、同等の判断ができる技術を持ち合わせている民間資格で「建物アドバイザー1級」という資格を4名が所有しています。公的には利用できませんが、おかにわ不動産のスタッフはこの1級の資格を所有しているので、ある意味建物の事が分かる宅建士でもあります。また、メンテナンススタッフなどもこの資格をもち住い手様の点検をインスペクションの目線でチェックすることができます。 という事で、駆け足ですが今回は「物件を見る！調べる」というところを中心に書きました。 第二弾はここまで、次週「中古住宅を購入方してリフォーム・リノベーション−VOL３−」をお楽しみに。   隊長  

本日は「おかにわの家づくり学校１時間目」が開催されました。 ４月開催分も３月早々に予約が締め切られ満員御礼での開催となりました。 ここ数ヶ月、お陰様で毎回定員一杯での開催です。m(_ _)m おかにわ家づくり学校も間もなく１１年目に突入し、ご紹介や口コミ、市内、近郊の方も 多く、安心して学ばれる環境としても好評頂いております。 西東京市の有益なサービス「一店逸品」としても認定されております。 さて、今回もそもそも家造りとは？から家造りの進め方まで幅広く学びます。 それから、岡庭建設も間もなく４６年を迎えます。実際に地域の方々から数多くのご相談 やお悩みの相談なども受けていることから、そのような事もこの家づくり学校に反映して 参加者皆様の家造りを一度で成功させる秘訣をお伝えしています。  今回もご参加頂いた方から沢山のご感想をいただきましたので一部をご紹介しておきますね。 ◯知らないことが多すぎて学ぶことが大事あると思った、建主と共に家造りをしてくださる　ので安心しました。信頼を感じることができた。 ◯岡庭の家づくりの考え方や進め方が分かった。 ◯とても勉強になり、楽しいお話をきいて、くる前は時間が長いかな−と思いましたが　あっという間でした。 ◯楽しく暮らせる家を考える上で、とても参考になりました。 ◯住宅展示場や、他の工務店、モデルハウスに言ったことはあるけれど、家の中や構造を漠然と　眺めて頂けだったんで、どの様な視点で見学するべきか少し分かった気がした。  等など様々なご感想をいただきました。 おかにわ建設は、営業マンがいる会社ではなく、このような家づくり学校等をとおして、家造りを 真剣に検討されている地域の方々が一度で成功してもらえればと長年開催しています。 延べ１０００人近くの方々が参加されてきましたが、一人でも多くのご家族様が安心して楽し暮らし ていける住いに寄与できれば幸いです。 次週は家づくり学校２時間目を開催します。キャンセルもあり、残り１〜２席とのこと。 もし、お席が取れない場合は６月４日（日）にも開催されますので、６月分でお申込みくださいね。 また、１時間目に参加してみようかな？と思われるかたは５月２１日（日）に開催されます！ →家づくり学校や見学会等のページを見てみる 家造りは少し学ぶだけで、家造りの進め方が変わります。沢山の本を読んで一人で悩むよりも 多くの参加者と同じ目線で一緒に学ばれると、より楽しいものになりますよ！    隊長