スタッフブログBLOG

今週はお金の話はお休みです。 以前、工業高校の生徒さんが、弊社の建物を見学に来たことを書きました。今週、その工業高校の生徒2名が、3日間の就業体験に来ています。 一人は大工志望で、建築現場で実際の作業を目の当たりにし、軽作業も手伝ったりしています。もう一人は設計デザイン志望で、本物の図面を見て、自分で作成したりしています。 そんな中、昨日良いタイミングで「神宮前の家」で建て方（上棟）があり、その生徒さんを連れて、見学に行ってきました。昨日までは基礎部分しかなかったのが、大勢の大工さんが集まり、一気に柱を組み、立ち上げていくのは圧巻です。 建て方は天候により延期もあります。今回もその延期があったために、たまたま就業体験実施日と重なり、見学してもらうことができました。めったにない経験をしてもらえて、二人にとっては運が良かったと思います。 弊社では今後も引き続き、見学や就業体験を受け入れていく予定です。 toyomura  

本日は 7月の３０.３１日に三鷹市と中野区で開催致します 建物完成お披露目会のご案内です。三鷹市のマンションお披露目会は「アンティーク木ノベーション」と題しまして アンティークのカウンター材や新品の床材や建具ををエイジング加工して使い込んだアンティーク材に見せていたり 様々な工夫をしております。駅からも徒歩７分の好立地です 当日は販売もしておりますので 詳細は現地スタッフにお問い合せ下さい。 中野区大和町のお披露目会は弊社分譲住宅の建物でしてＫi-bako仕様で完成しております！「Ki-bakoのお家」が気になられてる家族は是非この機会にご覧頂きたいと思っておりますのでお申込み頂けると幸いです。 皆様のお越しをお待ちしております。 yasuyuki 

家を買うためには　今回は耐震性能についてです。 2011年3月11日の東日本大震災から5年が経ちました。また、今年の4月には九州で大きな地震がありましたね。言わずと知れずですが、日本は地震大国です。今年の1月1日から6月30日まで震度1以上の地震は2182回観測されているそうです。今年は九州の地震の影響もあり、去年一年間の総数1841回を既に上回っています。ちなみに2011年は10681回だそうです。 住宅選びにおいて重視するポイントは、2010年までは「価格」「間取り」の順でした。ところが2011年以降は「価格」に並んで「耐震性能」が挙がるポイントとなっています。また、耐震性能が上がるなら多少のコストアップはやむを得ないと考える人が、住宅購入を考えている人の半数以上にも達しているそうです。 耐震性能の判断の目安になるのが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で定められた住宅性能表示制度です。住宅性能表示制度には、10分野の物差しがありますが、そのうちに「地震などに対する強さ（構造の安定）」というものがあります。耐震性能については等級が3つに分けられて、その違いは次の通りです。 ・耐震等級１　建築基準法の制定と同程度の建物・耐震等級２　等級１で想定される地震の1.25倍に耐えられる・耐震等級３　等級１で想定される地震の1.5倍に耐えられる　建築基準法に制定されている建物とは　　数百年に一度発生する（住宅の密集する都市で震度６強から震度７程度）地震に対して、倒壊・崩壊しない。　　数十年に一度発生する（住宅の密集する都市で震度５強程度）地震に対して、損傷しない。　となっています。 耐震とは、地震に耐えるという事です。つまり建物が頑丈になるという事ですね。ですが、制震（あえて揺らして地震のエネルギーを逸らす）、免震（そもそもの揺れを建物に伝えない）とは違うという事に気を付けてください。 どの等級の建物が良いのかは、自分が欲しい性能、ハウスメーカー、工務店が提供する性能、予算、環境等十分考慮して決めなければなりません。まず自分の意見をしっかり持って、その上で相談して決めていきましょう。 toyomura     

前回に続いて持分の話です。 前々回、前回と持ち分について、長々と書いてきましたが、簡単にいうと「家の購入資金の出資割合と登記割合は合わせましょう」という事です。今回は、「ただし、それは先のことも考えましょう」という話です。 5000万の物件について、夫婦で500万ずつ用意して、各々単独債務で2000万づつ借りたとします。この時の持分はどうしましょう？この場合、各々現金500万＋借入金2000万＝2500万ですから、5000万の1/2づつ資金を出したことになり、持分は1/2とすることになります。 では、同じく5000万の物件について、夫婦で500万ずつ用意して、連帯債務で4000万借りたとします。この時の持分はどうしましょう？ この時の持分は、夫9：妻1から夫1：妻９まで色々なパターンが考えられます。 はっきりしているのは、お互い現金500万（5000万の10％）分の持分は確定しているということです。 はっきりしないのは、借入の分です。連帯債務は二人で借りたものですが、その割合は明示されているものではありません。その割合は二人で返せる割合と考えるとよいでしょう。夫婦共働きで毎月の返済額を折半して払えるのであれば、その割合を50％づつとすることができますし、どちらか一方の収入だけで返済することができるなら、極端な話10:0とすることも可能です。10:0と考えた場合、借入はすべてどちらか一方のものとなりますから、先述した500万分のみ持分があるとして、登記持分は9:1とすることになります。 借入をしたときは共働きでも、子供ができて出産・育児で退職せざる得ない場合もありますよね？そんな場合でも、登記割合を変更することができませんから、最初に借入割合を50％づつと考えていたら、割合に応じた返済は続いていきます。退職して収入がない場合は、いままでの貯蓄を取り崩して返済している場合を除き、返済資金を贈与してもらってるという事になってしまいます。となると贈与税がかかるという事も否定はできません。 ですから、購入時の状況だけではなく、先の生活設計も考えて、どのように持分登記をすべきか考えましょう。 弊社では専属のファイナンシャルプランナーもおりますので、お気軽に相談ください。 toyomura    

本日は７月16.17日と稲城市にて開催致します「かのんの家」完成お披露目会！のご案内です。 ご相談当初は耐震性と断熱性能を上げる大規模リフォーム工事のお話から始まりましたがリフォーム工事では色々と制限されてしまう事が多くご家族のご希望されているご要望が構造的に難しいとの判断となり注文住宅でのお建て替えとなりました。 地震に強く！冬暖かく！愛犬と一緒に過ごせるお家もちろん長期優良住宅取得済みです。 こちらのお披露目会は完全ご予約制ですので ホームページのイベント予約よりお申込み頂けると幸いです皆様のご予約をお待ちしております。https://www.okaniwa.jp/event/6902/ yasuyuki 

今回は前回に続いて持分についてです。 前回は出資した資金の割合と、土地建物の持分の割合を、合わせなければならないことを書きました。これは、資金の出所がはっきりしている場合です。では、この出所がはっきりしていない場合はどうでしょう？ 例１夫婦共働きで、貯蓄用の口座がどちらかの名義のものしかなく、各々がこの口座に入金しているが、だれがいくら入金したかわからない時。どちらか一方の名義の口座を貯蓄用、生活費用と分けている場合等、家庭内の預貯金の夫婦での割合が分からない場合。 答え　過去5年間の各々の合計収入の比で按分する。 例２住宅ローンを連帯債務で借りている場合。 答え　実際に返済できる金額をもとに算定する。例えば、毎月１０万返済で持分を１/２とすると、各々の負担は５万づつとなりますから、仮にどちらかの収入が５万円以下であれば、貯蓄を崩しながらでないと返済ができません。持分としては現実的ではないと思われます。 例３子供のころからの預貯金 本人の所有であるかは、その預金が作られた内容で実質的に判断されます。子供が成人でも、その預金の存在も金額もマイホームの購入の時まで知らず、親からそのマイホーム購入時に渡されたものであれば、その預金に当たる資金は、親が出資したものとみなされます。この場合、親にマイホームの持ち分を与えるか、親から子に資金を贈与されたものとして子の持ち分の割合に含めることとなります。 本人がその預金の存在を知っている場合（１） 預金が親等の相続により取得したものである場合相続は財産の移転ですから子供に帰属します。子供名義と判断してかまいません。 （２） 贈与を受けて作った預金であるとした場合たとえば5歳の子供に現金110万円を贈与しても、子供は贈与をについて理解していないでしょう。贈与は贈与者、受贈者の両者の承諾により成立します。したがってこの預金は親のものと認識すべきでしょう。では、どれぐらいの年齢であれば子供に対しての贈与とみなしてよいでしょう？20歳以上であれば問題ありませんが、民法では満15歳以上の者は遺言ができるとされています。遺言ができるということは財産を所有しているという認識とその処分の意志が認められていることです。処分ができるということは財産の受けとる(受贈)能力もあると理解されます。したがって満15歳以上であれば贈与を受けた財産をそのものの財産としてもいいのではないでしょうか。 長くなりましたので、以下続く toyomura 

 本日は出来立てホヤホヤ 中野区大和町に完成しました「大和町の家」を少しだけご紹介します。 こちらは弊社の分譲住宅です！本日 ハウスクリーニングが完了しましたので明日より販売開始となります中野区で分譲住宅をご検討中のご家族様は是非！ご覧くださいね。 yasuyuki 

今回の「家を買うためには」は「持分」についてです。 その１では家を買うためには資金（お金）が必要である事と、その資金の内訳について書きました。その２からその７では、資金のうちの借入について書きました。 資金には他に自己資金と贈与があると書きましたので、これについて説明しようかと思ったのですが、その前に持分について書きます。 家を買った場合登記をすることなりますが、共有名義で購入した場合は登記において持分を明記することになります。例えば、1／2づつとか、1/3と2/3とか。457／1000と543/1000なんて分け方でもいいんです。 この持分は、お金を用意した割合を表すことになります。お金を夫婦で半分づつ用意したら、持分は1/2づつという事になります。 たとえば、奥様が専業主婦で収入や貯蓄がない場合、家を買うための資金はご主人が準備することになりますが、持分を夫婦1/2づつにしてしまったらどうなるでしょう？また、奥様の貯蓄が資金に含まれているのに、持分がご主人だけになっていたらどうなるのでしょう？ この場合、どちらも贈与があったと見なされ、贈与税が課せられます。前者は奥様がご主人から資金を贈与してもらって、持分を得た事になり、後者は奥様の資金をご主人が贈与してもらって、持分を得た事になるのです。 この贈与税は税率がとても高く、贈与した金額の10％～55％が税金として取られることになります。 長くなってしまうので、続きは次回以降。 toyomura

本日は今週末 日野市にて開催致します「めおとかごの家」完成お披露目会のご案内ですもともとお住いになられている敷地の一部に ご夫婦の終の棲処を計画して欲しいと生まれた空間は光と風を感じ シンプルにそして動線にと使いやすくゆったりとした時間の流れる落着いた空間へとなりました。  7月2日、3日AM10:00～17：00 2日間のみの公開です皆様のお申込みの程お待ちしております。 yasuyuki  

前回に続いて「おうちとお金の話」。今回は固定資産税についてです。 土地や家屋を所有していると、毎年固定資産税が課せられます。 この固定資産税、住宅用地や新築の家屋については軽減があります。 住宅用地の軽減は、ざっくり言うと、その住宅用地のうち200㎡以下について、固定資産税が1/6に。200㎡超については固定資産税が1/3になるというものです。新築の家屋の軽減は、居住用の家屋の場合、新築の翌年から3年間（長期優良住宅は5年間）固定資産税が1/2になるというものです。 この住宅用地の軽減は土地の上に居住用の家屋が建っていれば受けられるのですが、新築の住宅を建てる時、気を付けなければならないことがあります。 固定資産税は毎年1月1日の現況により税額を決定します。もし、古家付の土地を購入して、解体の上新築をする場合、年をまたいでいたらどうなるでしょう？つまり、平成28年中に土地を購入し古家を解体したけれども、家屋の完成は平成29年に入ってからといった場合です。 土地を購入する時、通常固定資産税の精算をします。固定資産税を購入日からその年の12月31日までの分日割り計算して、売主に支払わなければいけません。この時、その精算する固定資産税の土地部分は、古家が建っていたので1/6に減額されています。ですが、その翌年は1月1日には古家が解体されていて、建物がない状態ですから、固定資産税が1/6されていないものが、課されてくることになります。 平成28年7月1日に土地を購入したら、固定資産税（土地分）の精算がちょうど半年分で20,000円だった。だから平成29年分は1年分になるから20,000円の倍で40,000円だなと思っていたら、40,000円×６＝240,000円来た！ってことになるわけです。 これは、年をまたぐ場合は、「そういうものだ」と心づもりをしておくしかありません。納付書が来てびっくり。なんてことにならないようにしてくださいね。 ＊もともと所有している土地においての建替えの場合は、上記と異なり軽減を継続できる場合があります。 toyomura