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前回に続いて「おうちとお金の話」。今回は固定資産税についてです。 土地や家屋を所有していると、毎年固定資産税が課せられます。 この固定資産税、住宅用地や新築の家屋については軽減があります。 住宅用地の軽減は、ざっくり言うと、その住宅用地のうち200㎡以下について、固定資産税が1/6に。200㎡超については固定資産税が1/3になるというものです。新築の家屋の軽減は、居住用の家屋の場合、新築の翌年から3年間（長期優良住宅は5年間）固定資産税が1/2になるというものです。 この住宅用地の軽減は土地の上に居住用の家屋が建っていれば受けられるのですが、新築の住宅を建てる時、気を付けなければならないことがあります。 固定資産税は毎年1月1日の現況により税額を決定します。もし、古家付の土地を購入して、解体の上新築をする場合、年をまたいでいたらどうなるでしょう？つまり、平成28年中に土地を購入し古家を解体したけれども、家屋の完成は平成29年に入ってからといった場合です。 土地を購入する時、通常固定資産税の精算をします。固定資産税を購入日からその年の12月31日までの分日割り計算して、売主に支払わなければいけません。この時、その精算する固定資産税の土地部分は、古家が建っていたので1/6に減額されています。ですが、その翌年は1月1日には古家が解体されていて、建物がない状態ですから、固定資産税が1/6されていないものが、課されてくることになります。 平成28年7月1日に土地を購入したら、固定資産税（土地分）の精算がちょうど半年分で20,000円だった。だから平成29年分は1年分になるから20,000円の倍で40,000円だなと思っていたら、40,000円×６＝240,000円来た！ってことになるわけです。 これは、年をまたぐ場合は、「そういうものだ」と心づもりをしておくしかありません。納付書が来てびっくり。なんてことにならないようにしてくださいね。 ＊もともと所有している土地においての建替えの場合は、上記と異なり軽減を継続できる場合があります。 toyomura 

お久しぶりの「おうちとお金の話」です。前回は土地にかかる不動産取得税について書きましたが、今回は建物にかかる不動産取得税です。  土地を取得した場合と同様に、建物を取得した場合にも不動産取得税が課税されます。その計算方法は土地と同じく、　取得した不動産の価格（課税標準額）×３％ですが、新築住宅を取得した場合のみ1200万の控除があります（長期優良住宅の場合の控除額は1300万）。従って、（課税標準額－1200万）×３％となります。 この課税標準額ですが、やはり単純に購入した家屋の価格ではなく、課税庁が決めた家屋の評価額（土地とは違って1/2はありません）となります。この家屋の評価額ですが、新築の場合は完成後に役所の方が調べに来て、内容を見てから算定することとなります。目安としては、建築費の６０％～７０％ぐらいと言われています。ですが、建築費＝購入価格ではありません。なぜなら、購入価格には建築費以外の経費分や利益分も含まれているからです。これを含めて考えると、購入価格の30~40％ぐらいになります。 3000万の家屋ですと、3000万×35%＝1050万　　　　　　　　　　 1050万-1200万＜０となり、不動産取得税はかからないという事になります。4000万だと、4000万×35％＝1400万　　　　　　（1400万-1200万）×３％＝6万となります。 上の計算はあくまでも目安ですので、3000万円の家屋では絶対に不動産取得税がかからないわけではありませんので、お気をつけ下さい。逆に4000万円の家屋でも不動産取得税がかからない場合もあります。 前回の土地とは違い、1200万の控除は新築の住宅であれば適用がありますので、手続きは必要ありません。 前回も書きましたが、日本では高いものを購入した場合、税金がつきものです。いきなり不動産取得税の請求が来ても驚かないよう、以上のことを参考にしてください。  toyomura     

本日は おかにわリフォーム工房からの新たなＳｔｙｌｅのご提案!「アンティーク木ノベーション」を少しだけご紹介します。昨日 工事完了したばかりの出来立てホヤホヤです。古材の梁やカウンター材と新品の材料をエージング加工した扉やボルドーパイン材の床板などを使用して心地よく落ち着いた空間をつくりました。 如何でしたか？アンティーク木ノベーションと言う選択！おかにわリフォーム工房では様々なリフォーム工事のご相談をお受けしておりますお気軽にご相談下さいね。 yasuyuki  

6月1日に安倍首相が、消費税率10%引き上げを2019年10月までの2年半再度延期することを表明しました。このままいけば、秋にも法案の提出・可決が見込まれます。 10%に増税されたとき、軽減税率の適用が予定されていましたが、他にも住宅の取得やリフォーム工事等について適用される予定であった制度がありました。当然、これらの適用も延期・延長されることになると見込まれます。 今日は、その延期になる制度を上げていきます。 ・工事請負契約の、新消費税率適用にかかる経過措置通常消費税が確定するのは、対象になる物品の引き渡しを受けたときになります。つまり、増税施行日前日までに引き渡されれば消費税８％、増税施行日以後に引き渡されれば消費税10%となるということです。ですが、住宅の建築は工事期間が長期にわたるため、増税の施行日の半年前の指定日(平成28年9月30日)までに契約をすれば、その完成引渡が平成29年4月1日以降であっても、消費税は8%のままという経過措置がありました。今回の増税延期により、この指定日も2年半延長され平成31年3月31日という事になります。 ・住宅取得等資金贈与の非課税現在、親や祖父母から住宅の取得に充てるための金銭の贈与を受けた場合、700万円(一定の場合は1200万円)までは、贈与税が非課税となっています。消費税が10%となった時にはこの限度額が2500万円(一定の場合は3000万円)まで増える予定でした。当然この増額も延期となります。また、先に書いた700万の非課税は、徐々に限度額が差が下がりますが平成31年6月まで適用があります。消費税の増税は平成31年10月ですから、期間が満たないこととなってしましますので、適用期間の延長が見込まれることとなります。贈与税の非課税枠は1800万円増加される予定でした。一方現状の非課税枠は年を追って200万ずつ減少して最後は300万となる予定です。こちらについては、増税延期の影響が大きすぎるので、制度自体の改正もあるかもしれません。  ・住宅ローン控除現在、住宅の取得や一定のリフォーム工事のための借り入れをした場合、一定の金額を所得税・住民税から控除することができる制度があります。この制度の適用期限は平成31年6月30日となっていますが、やはり消費増税の平成31年10月に満たないこととなります。従って、この制度の適用期間の延長も見込まれます。これは、認定住宅の新築をした場合の所得税額の軽減制度も同様となります。 主なものは、以上です。 7月の参議院選挙の結果も含め、増税延期が確定するまで紆余曲折あると思います。皆さん、選挙にはいきましょう（なんだこの〆は） toyomura  

連続して投稿してきた「家を買うためには」住宅ローンの種類編。今回で終わりです。 最後は「変動金利型」です。 変動金利型とは、借入期間中半年ごとに金利が見直されるものをいいます。ただし、金利が急激に上がった場合、返済金額が大きく増えたりしないように、5年間は元金と利息をあわせた返済金額は変わらないことになっています。また、5年経過後において、返済金額がその時の金利により見直されますが、その変動幅は、従前の返済金額の1.25倍までということになっています。  メリットとしては、固定金利型などと比べて金利が安いということです。 今は特別金利などもありますが、1%に満たないことが多いです。今の住宅ローン減税は借入残高（または取得価格）×1%ですから、一年間に支払った利息より、減税額の方が多くなることもあります。  デメリットとしては、金利の変動の影響が大きいということです。 先に書きましたが、5年間は返済金額は変わりませんから、その間に金利が上昇した場合、返済金額のうちに利息の占める割合が大きくなります。つまり元金部分が少なくなり、借入金の返済の進みが遅くなっていくわけです。また、金利が急上昇した場合には、返済金額のすべてが利息になったり、それだけでは足りず、支払うべき利息の金額が返済金額を超えてしまい、その超えた部分は未払い利息として元金に上乗せされてしまうこともあり得ます。5年経過後の返済金額の変動も1.25倍が上限といっても、10万円だったものが12万5千円になるわけですから、相当影響は大きいです。年間では2万5千円×12か月＝30万ですからね。 ここ20年は超低金利の時代でした。この期間中に借入をした人については、変動金利型が一番お得だったかもしれませんね。この先も超低金利時代が続くかどうかはわかりません。借入期間を短くしても返せる人、繰り上げ返済をガンガンできる人は、変動金利型がお勧めかもしれませんね。  以上、住宅ローンの種類について書いてきました。どれがいいかは、その人それぞれの事情によりますので何とも言えません。金利もどうなるかはわかりませんし。 できるだけ早く返したいという人は、「変動金利型」がいいかもしれません。金利の変動とか考えたくない、当初借入期間で地味に返したいなら「全期間固定金利型」がいいかもしれません。また、借入れは長期間になりますから、その間に家庭の事情も変わるかもしれません。その時は別の住宅ローンに借換えするのもいいと思います。 金利だけではなく、ライフプランも含めて住宅ローンは選びましょう。 来週は何書こうかな。toyomura   

今回も「家を買うためには」です。 前回は「全期間固定金利型」について書きましたが、今回は「固定期間選択型」です。 固定期間選択型とは、2年・3年・5年・7年・10年などの特約期間中は金利が固定していて、特約期間終了後、その時点における金利で、ふたたび固定期間選択型にするか、変動金利型にするかを選択するものです。特約期間が短いほど、金利が安くなります。 メリットとしては、特約期間中は金利が一定であること。その金利が、変動金利型ほどではないですが、全期間固定型よりは低く設定されていることです。 デメリットとしては、特約期間終了時における金利が上がっている可能性があること。当初の手数料や繰り上げ返済の手数料が高いところが多いことが挙げられます。 また、借入時においては特別金利が適用され、店頭金利より引き下げられていることが多いですが、当初特約期間終了後はその特別金利が無くなってしまうことが多いです。つまり、もし借入時より特約期間終了時の店頭金利が上がっていた場合、実質的にはその上昇分と特別金利で引き下げられて分の合計が、新たな金利になるということです。 特約期間中に資金を貯めて繰り上げ返済をするとか、別の金融機関での借り換えを念頭に置くとか、準備をしておいた方が良いかもしれませんね。 以上、固定期間選択型についてでした。 toyomura

前回に続いて、家を買うためには　その４です。 前回は住宅ローンの種類について、どのようなものがあるかあげました。これから何回かは、その内容についてもう少し詳しく書いてみます。 今回は「全期間固定金利型」です。 全期間固定金利型はそのものズバリで、最初に契約した時から完済まで金利・返済額が一定のものです。住宅金融支援機構のフラット３５が代表的なものです。 メリットとしては、金利・返済額が一定なので完済までの返済額が確定しているということです。 デメリットは、変動金利型より金利が高いということです。 金利変動の影響を受けずに、毎月の支払額が一定になりますから、家賃感覚で支払っていけますね。また、繰り上げ返済の計画も立てやすくなると思います。 でも、常に変動金利型より利率が高いですから、今の低金利時代が長く続けば、変動金利型より利息も含めたトータルの支払金額は高くなってしまいます。 ただし、現在フラット３５の金利は１～1.7％ぐらいですので、充分低金利と言えますし、25年ぐらい前（バブル期）は変動金利8％という時代もありましたので、将来金利が4～5％になる可能性も無くはないです。 以上、全期間固定金利型についてでした。 toyomura    

家を買うためには　その３です。 前回は住宅ローンの限度額について書きました。今回は、住宅ローン種類について書いていきたいと思います。 現在、低迷する経済状況などの理由から、預金などは超低金利になっていますが、住宅ローンも同じく超低金利です。申し込み方法にもよりますが、１％を切る金利で借り入れすることもできるようになっています。しかし、金利が低いという理由だけで住宅ローンを選んでしまうと、あとで大きな落とし穴が待ち受けている場合もあります。ですから、住宅ローンはじっくり選択することが重要になります。 まず、住宅ローンにはどのようなものがあるのか、上げていきたいと思います。 １　全期間固定金利型　借入金利が変動せず借入期間において当初借入金利が一定のもの２　変動金利型　　　　半年ごとに適用金利が変動するもの３　固定期間選択型　　特約期間（2年、3年、5年、7年、10年など）においては金利が固定され、特約期間終了後、再度固定期間選択型にするか、変動金利型にするか選択できるもの 主なものでは、以上のようなものがあります。 大きな落とし穴とは急激な返済額の増額ですが、その落とし穴があるかもしれないのは、２の変動金利型と３の固定期間選択型となります。だからと言って、１の全期間固定金利型が良いのかというと、そういう訳でもありません。 それぞれの、メリット・デメリットについては、また次回以降書いていこうと思います。 toyomura  

  こんばんは！工事チーム田中です。 すっかり夏日になりました本日、『MOMI_Z 7』の足場が外れ、その姿を現しました。  モスグリーンの外観がとても素敵です！     　　　さて、足場が外れてくるといよいよ工事もゴールが見えてきます。　　外周部はの工事が始まり、内部では大工さんのラストスパート！ 　最後まで安全第一を心掛けます！！

R-eco Houseは６月から「ツナガリ・プロジェクト」と題しまして様々な暮らしを楽しむイベントやセミナーを月、火、木の曜日で開催予定をしております詳細はこれからですが 地域の方々とのツナガリが広がるワークショップなどをはじめて参りますのでお楽しみにしていて下さい。 チョットその前に５月の週末の土日は３週連続でR-eco Houseプチ見学会を開催しております平時に楽しく、有事に活躍する災害対応型住宅を是非ご見学下さい。皆様のお越しをお待ちしております。 yasuyuki