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おうちの建て替え　その３です。 前回のつづきです。 家屋の解体時期を年内にすべきか年明けにすべきかということですが、年内に解体すれば翌年の家屋分の固定資産税がなくなります。だから、年内に解体した方が得だろうと考えてしまいますが、そうとも言えません。 実は、土地の方の固定資産税が、家屋があるか無いかでかわってくるのです。それが住宅用地の特例です。 その内容は次の通りです。 区分固定資産税都市計画税小規模住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分価格×1/6価格×1/3一般住宅用地小規模住宅用地以外の住宅用地価格×1/3価格×2/3 ものすごくざっくりいうと、住宅の敷地は固定資産税が、1/6になっているということです。 ですから、年内に解体を行ったら、翌年の固定資産税は、家屋分はゼロだけれども、土地分は前年の6倍になります。 お手元に、固定資産税の納税通知書があれば、税額を見てください。建築後20年とか30年経過した家屋の固定資産税は、土地の固定資産税の6倍より多いですか？たぶん、あんまりそういうことにはならず、家屋の固定資産税は相対的にみると結構安いと思います。 このことから、年明けに家屋を解体した方が得だということになってきます。 でも、建物がどうしても3月中に完成してほしいから、どうしても年内に解体しなければならないということもありますよね？また、自分の家の建て替えで建築期間中だけ家屋がない状態なのに、土地の固定資産税が上がるのは納得いかないと思いますよね。 そういう時のために、さらに特例があります。それはまた次回。  豊村

おうちの建て替え　その２です。 おうちの建て替えの時の固定資産税について注意したい点ですが、それは解体と建築の時期になります。 そもそも固定資産税は、1月1日の現況により課せられます。1月1日に、誰がどこの土地・建物を所有していて、どのように利用しているか、ということを基にしています。 まず建物について考えましょう。 今ちょうど建て替えを計画しているとして、着工は来年だとします。新しい家の建築期間は数か月かかります。さらに、解体工事と地盤調査、場合には地盤改良工事の期間も考慮しなければいけませんから、相当前に仮住まいに引っ越す必要がありますね。 では、解体工事は、12月中に終わらせるべきでしょうか？それとも1月に行うべきでしょうか？ 前述のように、固定資産税が1月1日の現況により課税されるとしたら、1月に入ってから解体工事を行えば、1月1日には家は存在していますので、家について固定資産税が課税されます。12月中に解体してしまえば、1月1日には家は存在しないので、家については固定資産税が課税されないことになります。 じゃあ、年内に解体した方が税金は安くなるから、年内の方が得だと考えてしまいますね。建物についてはその通りなのですが、土地も含めた固定資産税全体では、そうとも言えません。 その理由はまた次回。  豊村

こんにちは設計の持田です。先日「正方の家（まさかたのいえ）」の建て方が行われました♪天気にも恵まれ無事に上棟できまして一安心です。本日も現場に行きましたが化粧の梁が印象的な良い空間になっておりました。これからの進捗が楽しみです♪また報告させていただきます♪設計チーム　持田

前回、親の持ち家を解体して、子が家を新築する場合の贈与について書きました。つまり、おうちの建て替えですね。 ちょうどいいので、贈与のあれこれは中断して、建て替えについて書いていこうと思います。 おうちの建て替えにおいて、気を付けなければいけないことはなんでしょう？ まずは、前回までに書いた、解体費用の出どころです。前の家の所有者が、解体費用を出さないと、贈与になるということですね。 次に気を付けたいのは、解体の時期です。どういうことでしょうか？ 家を所有しているということは、通常固定資産税が課せられます。その固定資産税は、家に対してと、その敷地である土地に対して課されますね。(借地の場合を除く) 家を建て替えるということは、基本的には、その家は購入してから相当年月が経っていることでしょう。ということは、その家の価値は、購入時より相当減少していますから、固定資産税も安くなっているはずです。 では土地は？土地は経年劣化ということがありませんから、固定資産税が年々減少することはありません。 ここまでは前提です。では気を付けたい点は何でしょう？ 続きは次回    豊村

今回の贈与のあれこれは、気を付けておきたい付合の例のもう一つです。 それは、「解体」です。 最近、当社の建築でよくあるのが、親が購入し住んでいた家を解体し、子が新しい家を建てるというものです。 2世帯住宅や3世帯住宅なども増えてきましたし、土地を購入する必要がないですから、資金的にも楽です。 ただ、この場合、前の家の解体工事代金を子が出してしまうと、やはり「付合」となって贈与になってしまいます。 家を解体する場合であっても、その家の所有者以外の人が解体代金を支払うと、家の増改築費用を払うのと同じ扱いになるということです。 この例、結構あります。 解体工事代金も、当然規模にもよりますが、110万円を超えることは普通です。当然、贈与税がかかります。 では、どうすればいいでしょうか？この場合も、増改築と同じように、親が解体費用を出したり、先に家を子に贈与して所有権を変えるのも解決策の一つです。 こちらも心の隅に置いといてくださいね。  豊村

贈与のあれこれ、4回目です。 自宅の増改築が「付合」になってしまうということ、お判りいただけたでしょうか？ 贈与税については、毎年110万の基礎控除があります。つまり、贈与を受けた人にとって、毎年110万までは無税ということです。ですが、無税であっても贈与には変わりません。 何が言いたいかというと、たとえ軽微な工事でも、家の持ち主以外の人が修理代金を払ったら、それは贈与だということです。 ＡさんがＢさんから100万円贈与を受けたとします。そして同じ年にＡさんの家の修理で20万かかったとします。この代金をＡさんの奥さんが支払ったらどうなるでしょう？ Ａさんは、100万円と20万の合計120万円の贈与を受けたことになり、基礎控除額を超えてしまい、贈与税を払う義務が生じてしまいます。 現実的には、上記のような例で贈与税の指摘を受けることはありませんが、考え方としてはこうなるのです。 「家の修理代金を払うのは、家の持ち主」　と覚えておいてください。 まだ続きます。  豊村

贈与のあれこれ　その３です。 さて、付合について書いてきましたが、次のような場合も同じように付合に該当し、贈与になってしまいます。 ・自宅の増改築 親や夫が所有している自宅を、同居の子や妻の資金で増改築した場合、たとえ同居であっても、所有者以外の人が増改築資金を出せば付合になり、贈与です。 また、夫婦で共有している自宅の増改築資金を、夫婦の片方だけが出した場合も、付合となり資金を出していない方が贈与を受けてしまうことになります。  例えば、昔親が購入した家を、成人した子が受け継ぎ、増改築をしようとしたとします。そのまま子が増改築を行えば、上記のように付合となり、贈与となってしまいます。 ではどうすればいいでしょうか？親が増改築資金を出すというのも簡単な手ですが、少し手間とお金がかかってしまいますが、別の手もあります。 それは、建物の所有権を子に贈与するというものです。結局贈与じゃないかと思われるでしょうが、実は内容が少し違います。 増改築資金が2000万だったとします。家の所有権が親のまま子が増改築を行ったとすると、この2000万が贈与となります。その贈与税は　(2000万‐110万)×50％-175万＝770万です。すごい金額ですよね。 ですが、先に家を贈与したとします。この時贈与された家の価値は、固定資産税評価額というものになるのですが、古い家はこの固定資産税評価額がものすごく低くなっています。当然大きさなどにもよりますが、築20年ぐらい経っていれば、だいたい固定資産税評価額は500万以下にはなります。仮に300万だとしましょう。その贈与税は　(300万‐110万)×10％＝19万となります。こうして、家の贈与を受けてから自分の家として増改築するのです。 正確には、この他に登記料もかかりますが、それでも建物を贈与してから増改築をした方が、大分安く済みますよね。 手間がかかっても、検討すべき手だと思います。 長くなったので、続きは次回です。    豊村  

贈与あれこれ　その２です。 さて前回の答えですが、 Ａさんの貸家に、賃借人Ｂさんがソーラーパネルを設置したら、そのソーラーパネルは誰のものかという問題でした。 そのソーラーパネルが簡単に取り外せ、ＢさんがＡさんの貸家から引っ越すときに持っていけるものでしたら、それはＢさんのものです。ですが、簡単に取り外せず、取り外すには屋根を葺き替えなければならないようなものであれば、それはＡさんのものとなります。 これが、民法における「不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。」ということです。 たとえＢさんがお金を出したとしても、Ａさんの所有物である貸家を増改築したら、その増改築した部分はＢさんのものだと主張するのは、ちょっと無理ですよね。やはり、Ａさんの家なのですから、Ａさんのものとならなければおかしいです。  さて、これが何故贈与になるのでしょう。 この話、見方を変えると、Ａさんの家の増改築を、Ｂさんがお金を出してあげたということになります。さらに見方を変えると、ＡさんがＢさんからお金をもらって、Ａさんの家の増改築をしたということになります。 つまり、この増改築はＡさんがＢさんから貰ったもの＝贈与を受けたものということです。 ＡさんがＢさんから贈与を受けたということが、おわかりいただけましたでしょうか？ これをふまえて、次回話を進めます。   豊村

新シリーズ　贈与のあれこれです。 今までも、折に触れ贈与について書いてきました。ですから、同じことを書いてしまうこともあるかと思いますが、気にせず読み飛ばしてください。 今回は「付合（ふごう）」についてです。 付合とは、所有者の異なる2個以上の物が結合して、1個の物と認められることを意味します。民法に規定されているものですが、そのうち不動産の付合について書いていきます。 民法２４２条不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。 どういうことでしょう？ 具体例で説明します。 Ａさんの所有する貸家があり、そこにＢさんが住んでいました。 Ｂさんは引っ越してくるときに、大きなベットを買いました。このベットの誰のものかというと、当然Ｂさんのものです。 では、ＢさんがＡさんの許可のもと、Ｂさんがお金を出し貸家にソーラーパネルを設置したとします。このソーラーパネルは誰のものでしょう？お金を出したＢさんのものでしょうか？ こたえは次回   豊村  

おうちと消費税　その６です。 今回は、マンションの売買についての経過措置についてです。 マンションの販売業者が物件の完成前に譲渡契約を締結することがあります。(いわゆる「青田売り」) マンションについても、購入者が特別な注文を付すことができると契約にうたってある場合があります。この場合は、売買契約を指定日前日(2019年3月31日)以前に締結した場合は、経過措置を適用することができます。 では、購入者が特別な注文を付さないで、当初のまま購入した場合はどうなるでしょう？ その場合は、購入者が「標準仕様」という注文を付したとみなされ、やはり、経過措置を適用することができます。   ここまで、消費税が8%か10％なのか、どちらが適用になるかを書いてきました。 ですが、必ずしも8%に間に合うように購入をした方が得になるわけではありません。ローン減税やすまい給付金、贈与税の特例等、10％適用時に拡充されるものがいくつかあります。 うまくこれを使ったら、かえって10％の方が時になることも考えられます。 決定を焦らず、じっくり検討しましょう。  豊村